О том, что может предложить покупателю современный рынок недвижимости Москвы и Подмосковья, рассказывает Ирина Замкина — управляющий партнёр группы компаний MoscowHomе, в которую входят одноименная строительная компания и агентство элитной недвижимости Moscow Home Realty.
— Здравствуйте, Ирина. Давайте определимся: что такое современный рынок элитной недвижимости в России? Что входит в это понятие?
— Современный рынок элитной недвижимости многообразен: это загородные особняки и резиденции, приморские виллы, городские пентхаусы, квартиры, лофты, студии, апартаменты, а также премиальные таунхаусы. Объединяет эти объекты расположение в престижных локациях, красота и оригинальность архитектурных решений, использование высококачественных строительных и отделочных материалов, внедрение новейших инженерных систем, великолепные виды из окон… А ещё — внимание к деталям, которые обеспечивают повышенный комфорт: это могут быть террасы, бассейны, сауны, хаммам, зимние сады и так далее, на что хватит фантазии.
— Относится ли к элитной недвижимости сегмент premium или только deluxe? Чем они различаются?
— Чётких критериев, разделяющих эти два понятия, не существует. Можно провести такую аналогию: premium — это автомобиль представительского класса, а deluxe — суперкар. Есть и такое определение: deluxe — это абсолютная роскошь, а premium — роскошь-лайт. К люксу на рынке недвижимости относятся клубные дома в пределах Садового кольца, в которых не более 20-30 квартир средней площадью 200-300 кв. м, с террасами и зимними садами, а также роскошные особняки в непосредственной близости от столицы. В жилых комплексах премиум-класса может быть и сотня квартир средней площадью 100-200 кв. м, а строят их и за Садовым кольцом. Но премиум — это тоже высококлассное жильё с трёхметровыми потолками, подземным паркингом, просторными лоджиями, зачастую — с панорамным остеклением. Поскольку граница между премиумом и люксом зыбкая, некоторые застройщики завышают класс жилья. Поэтому если вам нужен именно deluxe — есть смысл обратиться к опыту профессионалов, разбирающихся в подобных нюансах.
— Что такое элитная недвижимость для российского покупателя — это в первую очередь комфорт, или дизайн, или статус?
— Статус, престиж, респектабельность играют серьёзную роль при покупке элитных домов и квартир. Нередко покупателя интересует статус соседей и даже личности тех, с кем он будет жить бок о бок. Это нормально, это мировая практика: стоимость недвижимости тесно связана с репутацией жителей района. Но если в 1990-х для большинства покупателей элитного жилья главное было поселиться на Рублёвке, а в каком доме — не так уж важно, то с 2000-х заметной тенденцией стало повышение интереса покупателей к эстетике и комфорту. Запросы стали разнообразнее: кому-то нужен коттедж в экостиле, кому-то модный лофт, кому-то пентхаус в оживлённом районе с бутиками и ресторанами, а кто-то мечтает о загородном доме в уединённом месте, на лесной опушке. Каждый покупатель — личность со своими вкусами, убеждениями, взглядами на жизнь. Поэтому задача риелтора — выяснить, какие критерии выбора недвижимости доминируют, и помочь воплотить мечту в реальность.
— Насколько для покупателя элитной недвижимости важна инфраструктура?
— Подразумевается, что она соответствует классу жилья. Например, люксовый особняк не может находиться в посёлке экономкласса, где вся инфраструктура — три клумбы, детская площадка и продуктовый магазин. В элитных посёлках — обширные прогулочные зоны, над которыми работали известные ландшафтные дизайнеры, площадки для тенниса и гольфа, лодочные станции, дорогие рестораны, торговые центры, фитнес-клубы и т. д. Ну а в центре Москвы, где расположены элитные ЖК, к инфраструктуре вообще никаких вопросов: в шаговой доступности лучшие учебные заведения, клиники, салоны, торговые улицы с бутиками и ресторанами… Если захотите, можно найти квартиру в нескольких шагах от ГУМа. (Впрочем, многие клиенты, наоборот, стремятся найти уголок потише, чтобы не сталкиваться постоянно с туристическими толпами.) Обязательны круглосуточная охрана и видеонаблюдение — как в посёлке, так и в жилом комплексе.
— Часто ли элитную недвижимость рассматривают в качестве инвестиции? Или подобный подход не слишком характерен для россиянина?
— Если человек покупает дом или квартиру для себя, для своей семьи, если собирается жить тут долгие годы, — соображения комфорта обычно на первом месте. К тому же элитное жильё в центре столицы или в 10-30 км от Москвы — это всегда выгодное вложение. Земля тут не дешевеет. Но жильё в люксовом сегменте не всегда высоколиквидно, то есть его не всегда можно быстро продать по адекватной цене. Поэтому, если для вас важны инвестиционные перспективы покупки, надо обязательно советоваться с экспертами рынка.
Где dolce vita слаще: выбор локации
— По-прежнему ли Рублёвка и Новая Рига остаются самыми дорогими направлениями для покупки загородной недвижимости?
— Да, это средоточие элитных загородных посёлков, причём Новая Рига по оценке ряда экспертов уже отобрала пальму первенства у Рублёвского шоссе. Рублёвка отличается консервативным и несколько пафосным характером, Новая Рига предлагает больше современных архитектурных решений, поселков с развитой инфраструктурой.
— Какие жилые комплексы в Москве считаются самыми престижными, элитарными? Это новостройки или отреставрированные исторические здания? Что для них характерно?
— Это клубные проекты в историческом центре: на Остоженке, в Арбатских переулках, на Патриарших прудах... Часть — новостройки, созданные известными архитекторами. Часть — дореволюционные дома, сохранившие архитектурный облик, но наполненные новым содержанием: внутри выполнена перепланировка, проведены современные коммуникации. Площадь некоторых квартир в таких домах превышает 300 квадратов, есть двухуровневые, есть с потолками до 6 метров, с выходом на эксплуатируемою крышу, с террасами… Виды потрясающие: скажем, на Кремль и храм Христа Спасителя. Таковы, например, жилые комплексы Дом Бакст, Clerkenwell House, Nabokov, Дом на Хлебном... Пара-тройка десятков наберётся.
— Есть ли элитная недвижимость в других регионах страны?
- В последние годы особый интерес покупатели элитного жилья проявляют к Крыму: сказываются и новизна направления, и инвестиционная привлекательность. Наша компания также активно осваивает это направление, более пяти лет там функционирует подразделение, которое занимается строительством элитного жилья, реконструкцией элитных пансионатов и объектов инфраструктуры. Там же открыт филиал риэлтерской компании Moscow Home Realty с офисом в Форосе.
За этот период собрана большая база объектов качественной жилой и коммерческой недвижимости. Накоплен большой опыт специфики местного рынка. После смены юрисдикции, рынок недвижимости в Крыму сильно активизировался, при этом правоустанавливающие документы и иные юридические особенности оформления имеют очень много нюансов.
Еще одной отличительной особенностью данного региона является сложность его геологического строения. Наша компания столкнулась с рядом проектов, требующих комплексного решения по обеспечению безопасности строящихся объектов, которые включают в себя противооползневые, берегоукрепительные сооружения. Для решения этих проблем в этом году в группу компаний Moscow Home вошел Центр Научных Технических Услуг ИНЖЗАЩИТА, который с 1964г. занимается проектно-изыскательной деятельностью.
В поисках идеала
— Давайте поговорим о выборе, покупке или постройке. Когда дом лучше строить с нуля, а когда — покупать?
— В обжитых коттеджных посёлках лучше купить готовый дом, в новых — построить. Большую роль играют индивидуальные потребности: бывает, что клиент изучит десятки вариантов, но не находит дома, полностью соответствующего своим требованиям. Тогда, конечно, надо строить. Наша группа компаний решает задачи клиента в обоих случаях: если он хочет строить дом с нуля – подключается строительная компания MoscowHomе, если желает купить готовый коттедж, виллу, особняк, резиденцию — работают специалисты Moscow Home Realty.
— Насколько востребована недвижимость «под ключ»? Или покупатель предпочитает выбирать интерьер под себя?
— Пятьдесят на пятьдесят. Недвижимость, укомплектованная под ключ (с мебелью, техникой), удобна тем, что не надо тратить времени на поиски дизайнера и ремонт: заезжай и живи. Второй вариант предпочтительнее для тех, кто хочет обустроить дом или квартиру в соответствии со своим вкусом, потребностями и дизайнерскими предпочтениями. Наше архитектурно-дизайнерское бюро MoscowHomе, разработает индивидуальный дизайн проект, полностью соответствующий Вашим требованиям, реализовав который, Вы будете чувствовать себя дома комфортно, безопасно и очень уютно.
— Что учесть, покупая особняк, квартиру, апартаменты, пентхаус? На что обратить внимание?
- Большинство агентств недвижимости считают своей задачей обеспечение только юридической чистоты сделки, и мало кто обращает внимание на техническую сторону вопроса. Оценка качества покупаемого жилого дома, его инженерных систем при этом возлагается на самого покупателя, который как правило не является специалистом в строительстве. С учетом же специфики деятельности группы компаний и наличию высокопрофессионального инженерного состава строительной компании, важной отличительной особенностью нашего агентства является возможность предоставления услуги технической экспертизы. В результате покупатель будет обладать не только информацией о технических недостатках покупаемого объекта, но и знать стоимость исправления этих недостатков. При этом данный аспект зачастую является не менее важным при покупке дома, чем остальные вопросы, решаемые обычным агентством недвижимости.
— И последний вопрос: на какое жилье сейчас больший спрос? Какие основные предпочтения?
— Сейчас на передний план выходит эргономика пространства, спросом пользуются профессионально выполненные архитектурно-планировочные решения. Но всё очень индивидуально. Зависит от семейного положения, потребностей, вкусов. Есть люди, которые предпочитают компактное жильё. А кто-то нуждается в особняке с двухуровневой библиотекой, личной SPA-зоной, оранжерей и залом для танцев. Главное, что для каждого мы сможем найти идеальный вариант.
